江南仁：创建页面，内容为“{{4}}土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是...”

2019-01-24T01:08:15Z

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{{4}}[[土地出让金]]，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。以下是关于广州市[[土地出让金]]计收有关政策问答：

'''一、广州市计收土地出让金计收是按哪个文件执行？''' 
答：2014年3月28日，《广州市人民政府办公厅关于土地节约节约利用的实施意见》（穗府办【2014】12号，下称12号文）印发实施，我市计收土地出让金政策按该文件执行。 
'''二、原划拨用地上已建成并已办理权属登记的私有住宅房屋权属转移，如何计收土地出让金？''' 
答：私有住宅房屋（不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房、限价房、公租房、侨房等政策性住房）权属转移补办土地有偿使用手续的，属于交易的，参照12号文第（五十三）点关于拆迁安置房补交土地出让金的规定，按房屋交易价格的1.6%计收土地出让金（房屋交易价格按交易双方报价与《存量房交易计税价格核定通知书》载明价格较高者确定）；属于赠与的，按《存量房交易计税价格核定通知书》载明价格的1.6%计收土地出让金。 
申请人在申请办理权属转移手续时，应提交《存量房交易计税价格核定通知书》。 
经济适用住房、解困房、安居房、房改房、限价房、公租房、侨房等政策性住房土地出让金补交标准另有规定的，按相关规定执行。 
'''三、原划拨用地上已建成并已办理权属登记的私有住宅房屋自行申请补办土地出让手续，如何计收土地出让金？''' 
答：私有住宅房屋（不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房、限价房、公租房、侨房等政策性住房）自行申请补办土地出让手续的，参照12号文第（五十三）点关于拆迁安置房补交土地出让金的规定，按该房屋市场评估房价的1.6%计收土地出让金。该房屋市场评估房价由市国土房管局按规定委托评估机构进行评估。 
经济适用住房、解困房、安居房、房改房、限价房、公租房、侨房等政策性住房土地出让金补交标准另有规定的，按相关规定执行。 
'''四、原划拨用地上已建成并已办理权属登记的房屋（除私有住宅房屋外）权属转移或企业改制或自行申请补办土地出让手续，如何计收土地出让金？''' 
答：参照12号文第（八十四）点关于村经济发展留用地使用非政府储备用地补交土地出让金的规定，按该房地产市场评估地价的40%计收土地出让金。该房地产市场评估地价由市国土房管局按规定委托评估机构进行评估（以下同）。 
'''五、对于实际没有发生扩建、加建、改建的私有住宅房屋，现测绘面积与原确权面积不符，如何计收土地出让金？''' 
答：现确权面积以最新测绘结果为准的，如房屋原确权面积已办理土地有偿使用手续，现确权面积全部视作按已办理土地有偿使用手续处理（出让起始时间及出让年限与原证注记相同），不涉及补交或退减土地出让金；如房屋原确权面积全部或部分未办理土地有偿使用手续，现测绘面积较原确权面积增加部分按划拨方式处理。 
'''六、已建成私有住宅房屋发生扩建、加建、改建，房屋用途仍为住宅的，如何计收土地出让金？''' 
答：（一）对于扩建、加建、改建发生在1993年1月1日之前的（以有关部门确认的实际建设行为发生日期为准），房屋建筑面积增加部分不涉及补交土地出让金，按划拨方式处理。 
（二）对于扩建、加建、改建发生在1993年1月1日之后的（以有关部门确认的实际建设行为发生日期为准），按照12号文第（五十六）点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定，分以下情形处理： 
1.属原划拨用地的，建筑面积有增加的，应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市场评估楼面地价（市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日，土地出让起始时间为土地出让金缴清之日）。 
2.属已出让用地的，建筑面积增加的，应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市场评估楼面地价（市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正，土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间）；建筑面积减少的，不作退减。 
'''七、已建成私有住宅房屋拆除重建，房屋用途仍为住宅的，如何计收土地出让金？''' 
答：按私有住宅房屋用地属于划拨用地或出让用地分别处理： 
（一）原划拨用地的，参照12号文第（三十二）点关于协议出让价格的规定，应当补交的土地出让金额=房地产市场评估地价-经评审的征地拆迁费用；征地拆迁费用参照12号文第（二十五）点土地综合开发费标准进行核算，即征地拆迁费用=重建时点办公用途市场评估地价的60%?用地面积。 
（二）属已出让用地的，按照12号文第（五十六）点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定，应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市场评估楼面地价（市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正，土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间）；建筑面积减少的，不作退减。 
'''八、已建成房屋（不含私有住宅房屋）发生扩建、加建、改建但未改变房屋用途的，如何计收土地出让金？''' 
答：按照12号文第（五十六）点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定，分以下情形处理： 
1.属原划拨用地的，如仍属可划拨用地项目，不需补交土地出让金；除此之外，建筑面积有增加的，应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市场评估楼面地价（市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日，土地出让起始时间为土地出让金缴清之日）。 
2.属已出让用地的，出让合同有约定，从其约定；没有约定，建筑面积增加的，应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×单价（单价为申请补交土地出让金时市场估价楼面地价与原出让合同楼面地价较高者，市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正，土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间）；建筑面积减少的，不作退减。 
'''九、已建成房屋（不含私有住宅房屋）发生拆除重建但未改变房屋用途的，如何计收土地出让金？''' 
答：按已建成房屋（不含私有住宅房屋）用地属于划拨用地或出让用地分别处理： 
（一）原划拨用地的，参照12号文第（三十二）点关于协议出让价格的规定，应当补交的土地出让金额=房地产市场评估地价-经评审的征地拆迁费用；征地拆迁费用由于用地单位征地拆迁支出费用的原始凭证缺失等原因难以评审确定的，工业用地按市场评估地价的40%计收土地出让金；其他用地参照12号文第（二十五）点关于土地综合开发费标准进行核算征地拆迁费用，即征地拆迁费用=重建时点办公用途市场评估地价的60%?用地面积。 
（二）属已出让用地的，按照12号文第（五十六）点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定，应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市场评估楼面地价（市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正，土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间）；建筑面积减少的，不作退减。 
'''十、原划拨用地上已建成房屋（含私有住宅房屋）发生扩建、加建、改建、拆除重建且房屋用途变更的，如何计收土地出让金？''' 
答：按照12号文第（四十九）点第3（2）小点关于改变用途补交土地出让金的规定，补交土地出让金额=改变用途后的市场评估地价?评估的原划拨用地市场价。 
'''十一、涉及改变土地用途的，如何计收土地出让金？''' 
答：（一）划拨用地上土地用途改变为商品住宅，或由用地单位自行申请改变为经营性用途进行新建的，按照12号文第（四十九）点第3（1）小点关于改变土地用途收回土地使用权的规定，由政府收回土地使用权后公开出让，并按照评估的原划拨用地市场价格补偿。 
（二）划拨用地上除土地用途改变为商品住宅外，因规划调整而非用地单位自行申请改变土地用途，且经政府批准不收回土地使用权的，参照12号文第（四十九）点第3（2）小点关于改变土地用途补交土地出让金的规定，应当补交的土地出让金额=改变用途后的市场评估地价-评估的原划拨用地市场价。 
（三）已出让用地上因规划调整而非用地单位自行申请改变土地用途，且经政府批准不收回土地使用权的，按照12号文第（五十六）点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定，出让合同有约定的，从其约定；没有约定的，按各类用途面积增减情况计算补交的土地出让金，如计算的补交土地出让金额减少，不作退减。（市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正，土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间） 
'''十二、以划拨方式取得村经济发展留用地，村集体经济组织自行申请补办土地出让手续，如何计收土地出让金？''' 
答：按照12号文第（八十四）点关于村经济发展留用地补交土地出让金的规定，属政府储备用地的，按相应用途市场评估地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得成本与土地开发成本及按规定应收取的相关费用之和；属非政府储备用地的，按相应用途市场评估地价的40%计收土地出让金。 
'''十三、12号文第（五十一）点中“本意见实施前已办理产权登记的”，具体是指什么情况？''' 
答：“已办理产权登记的”是指已建成并已取得权属登记证明文件的房地产，包括已初始登记（或称“大确权”）的房地产。 
'''十四、12号文第（五十三）点中“房屋交易价格”的含义是什么？''' 
答：房屋交易价格是指交易双方报价与课税价格（即《存量房交易计税价格核定通知书》载明价格）较高者。 
'''十五、已出让工业用地项目增加生产性用房，是否需计收土地出让金？''' 
答：已出让工业用地项目增加生产性用房，按照国土资源部《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号，2014年）第二十四条“在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款”的规定执行。 
'''十六、已出让合同用地中享受了自用优惠的自用建筑面积，因权属转移或自行申请补交享受自用优惠部分土地出让金，如何计收土地出让金？''' 
答：原合同受让人若享受了党、政、军机关以及行政事业单位历史用地自用办公优惠，按标定地价5%计收的，房地产转让时需补交土地出让金金额=市场评估地价×40%×45%。 
原合同受让人若享受了党、政、军机关以及行政事业单位新征用地自用办公优惠，按标定地价10%计收的，房地产转让时需补交土地出让金额=市场评估地价×40%×90%。 
原合同受让人若享受了党、政、军机关以及行政事业单位历史用地自用住宅优惠，按标定地价10%计收的，房地产转让时需补交土地出让金额=市场评估地价×40%×40%。 
原合同受让人若享受了党、政、军机关以及行政事业单位新征用地自用住宅优惠，按标定地价20%计收的，房地产转让时需补交土地出让金额=市场评估地价×40%×80%。 
原合同受让人若享受了企业历史用地自用宿舍优惠，按标定地价40%计收的，房地产转让时需补交土地出让金金额=市场评估地价×40%×10%。 
原合同受让人若享受了企业新征用地自用宿舍优惠，按标定地价80%计收的，房地产转让时需补交土地出让金额=市场评估地价×40%×20%。 
原合同受让人若享受了历史用地自建自用生产经营项目优惠，按标定地价50%计收的，房地产转让时无需补交土地出让金。 
'''十七、已出让地块的地下空间建筑，如何计收土地出让金？''' 
答：按照12号文第（五十一）点关于地下空间建筑面积补交土地出让金的规定，分以下情形处理： 
一、原出让合同对地下空间建筑调整土地出让金已有约定的，从其约定。 
二、原出让合同约定暂缓征收地下空间建筑土地出让金（包括没有约定的）、在12号文实施前未办理产权登记的，分为四类办理：一是依法可以划拨的，按划拨方式处理；二是地下商业、办公分别以首层商业、办公市场评估地价的比例计收土地出让金，其中地下负一层的比例为50%，地下负二层及以下的比例25%；三是非机动车库以首层非机动车库市场评估地价的比例计收土地出让金，其中地下负一层的比例为50%，地下负二层及以下的比例为25%；四是除上述第一、二、三类以外的其他地下空间建筑，包括机动车库、设备用房等以首层机动车库市场评估地价的比例计收土地出让金，其中地下负一层的比例为50%、地下负二层及以下的比例为25%。

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